竹叶青

谁说住宅供应已经饱和?真正的好房子,实在是太少了!

  • 时间:2019-05-14 08:48 编辑:宿小房 来源:一分六合
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摘要:去年底,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布了《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》(以下简称《报告》)。报告显示:2018年三季度,从全国城镇家庭新购房的目的来看,投资用途占58.2%,改善需求占26.7%,而首次购房的刚

去年底,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布了《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》(以下简称《报告》)。报告显示:2018年三季度,从全国城镇家庭新购房的目的来看,投资用途占58.2%,改善需求占26.7%,而首次购房的刚需仅占15.1%。


这个报告当时并没有引起多大的关注。可是,随着上个月高层重提“房住不炒”,不少自媒体将报告翻出来,义正言辞地宣称:85%的购房者都不是刚需!甚至有人说我国住房已经饱和,如今85%的购房者都是炒房的。


据不完全统计,今年以来各地发布的调控措施已超过160次,但凡是过热的城市都会得到“重点关照”,比如最近调控加码的苏州,央行也表态“房地产金融政策与调控取向一致”……楼市平稳健康发展也是明源君乐见的。可是,用一些似是而非甚至完全站不住脚的说法误导大众,听信者一时爽,但以后肯定会后悔。


想要搞清楚到底有多少刚需,首先要理解一分六合是刚需?其次,中国的房子到底饱和了还是不够?最后要明白,人们对美好生活的向往是无穷无尽的。


下面,明源君将对此进行详细的阐述——



1


到底一分六合是刚需,并没有统一的论断

首套、改善是刚需,抗通胀也是刚需


但凡学过西方经济学的人都知道,教科书里没有“刚需”这个概念的。经济学里只有“需求”——demand的概念,其定义是“指人们在某一特定的时期内在各种可能的价格下愿意并且能够购买某个具体商品的数量”。


所以,只有意愿而没有能力购买,不叫需求。比如,想买房,但是买不起的,就不在需求的范畴,而只是停留在愿望的阶段…



刚需,是我们自个发明的一个词。


当然,经济学大多数时候是用来解释和评价世界的(只有极少数能改变世界,比如亚当斯密的《国富论》),这也无可厚非。


可是,这么多年以来,对于刚需的定义或者说一分六合是刚需,却是一直没有一个统一的答案的。


有人认为“刚需族”是指“有刚性需求的购房群体”,是楼市里面购买力最真实的群体。“刚需族”囊括了首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群和保障性住房。


业内有一个观点:大量刚性需求存在,支撑了我国房价长期上涨的趋势,也决定了市场出现波动时,房价不会出现大幅回调。


另一些人认为,最基本的住房需求都可以认为是住房的刚性需求。比如曾担任北京链家地产副总裁的林倩接受媒体采访时就表示,“业界比较认可的刚性需求,主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房,也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。”


最近,贝壳研究院的统计数据显示,在上海二手住宅市场中,60%属于卖一套买一套的置换群体。这种,大部分是改善性需求。比如,生了二胎,原来的两室一厅不够用了,要换成三室的。


还有人说,那我抗通胀也是刚需啊,我辛辛苦苦赚来的钱,总不能眼睁睁看着贬值吧。我也想投资高科技股,支持实业,可是股市经常不给力!


根据《报告》,去年第三季度,家庭总资产是延续下降趋势的(如下图),金融资产持续缩水股市下跌是主要原因。而房屋资产持续增值,只不过增幅回落。


▲家庭总资产变动指数(数据来源:CHFS各季度数据)


CHFS在《报告》中将家庭总资产从低到高进行排序,等分为低资产组、较低资产组、中等资产组、较高资产组和高资产组。其中,低资产组金融资产缩水严重,股票波动是导致家庭金融资产缩水的原因之一——金融资产缩水家庭的股票持有率为7.9%,金融资产增加的家庭股票持有率为4.5%。换句话说,股票持有率高的家庭,金融资产缩水了,股票持有率低的家庭金融资产增加了。


然而,虽然增幅回落,但第三季度房屋资产继续增值,其中,中高资产家庭房屋资产增加明显(如下图)。


▲家庭房屋资产变动情况(数据来源:CHFS各季度数据)


这也难怪大家喜欢买房了。就明源君的调研来看,自住和投资的需求经常混合在一起。比如一个在深圳工作的白领,他在老家城里没有房子,在其他城市也没有房子,在深圳购买的确确实实是第一套房子,是自住的需求,但与此同时,他也是希望以此守护自己辛辛苦苦赚到的钱,毕竟通胀时刻在发生,而除房子以外,其他理想的可以抗击通胀的资产确实非常难找。


明源君在研究长租公寓的时候甚至发现不少这样的案例:一些单身白领,自己拥有一套一居室或者两居室,但是觉得太无聊,因此将房子租出去,自己搬到长租公寓里面住。


诸如此类,你很难说清楚,他到底是为了居住的需要,还是投资的需要,其实都有。第一套房是刚需,改善性需求也是刚需,购买一两套抗击通胀(纯炒房的不算),同样也是刚需。



2


有品质的住房,其实还远远不够


前段时间,网上还流传着这样一个说法:6套以下都是刚需——自己一套,一孩一套,二孩一套,父母一套,岳父母一套,度假一套。


对北漂、沪漂、深漂等来说,生二孩和接外地父母到自己工作的城市定居,的确需要买很多的房子才够住。不过,这种说法过于夸张,事实上,如果将投资的需求剔除掉,仅居住需求,我们连有品质的、正常的需求还没有很好满足。


很多数据说已经饱和了,但仔细来看,都有问题。


比如,《中国居住小康指数》的数据是,8成左右的城市人口拥有自己的住房;另有机构的数据则宣称,中国住房拥有率已达90.8%左右,结果明源君发现,这个数据是将广大农村也计算在内了!


梳理下来,不同机构数据,出入非常大。虽然各有各的道理,但是都不能很好的反应全貌。


如果直接用国家统计局公布的城镇人均住宅建筑面积(2016年人均36.6平方米)乘以城镇常住人口,将得出2016年中国城镇住宅建筑面积高达290.2亿平方米(2017年底,大概是298亿平方米),接近甚至超过了某些发达国家(如下表)。


▲来源:明源地产研究院根据公开数据整理


然而,如果换个角度看,就发现不是这么回事。


根据国家统计局的数据,1987年~2016年底,我国合计销售商品住宅1277704.39万平方米。


期间我国新增城市人口为52937.7万人(来自国家统计局),如果将这段时间内销售出去的商品住宅都平摊到新增城市人口身上,那么人均是24.14平方米,跟36.6平方米有点距离。


注意,以上计算的分母是期间新增人口。统计局的数据显示,1986年城市居民人均住宅建筑面积为12.4平米。如果将所有的人口都作为分母的话,人均商品住房面积显然还要更小!


为啥会这样?因为除了商品住宅,我们还建有大量的房改房、保障房、安居房、公房、军产房,以及城中村的小产权房等。


根据如是金融研究院测算,我国城镇中的小产权房大约有73亿平米,占住房总量的24%。


小产权房交易有风险,如果遇到拆迁,赔偿可能是给原业主。

将这部分剔除后,我国城镇商品住宅建筑面积剩下225亿平方米,人均建筑面积为27.66平方米!


然而,需要注意的是,美英法日等的住房面积是套内面积!内地的商品住宅得房率大概是70%,统一口径之后,27.66平方米*70%=19.36平方米,只有日本和法国的一半,美国的三分之一,跟中国香港类似。而在我们的印象中,香港居民都挤在很狭小的空间里,非常不适。


如果再将空置率考虑进去的话,上述数据还会进一步减小。当然,有人会说,不是商品房难道就不能住了?!


可以住,但是品质较差。事实上,如今大部分存量房(包括商品房和非商品房)的条件都很差。国家统计局2015年抽样调查显示,存量住房中78%为6层及以下建筑(21%为平房),这其中绝大部分没有电梯。16%的住房无厨房或卫生间,而美日等发达国家,该比例接近于零。

▲数据来源:国家统计局、明源地产研究院



3


人们对美好生活的追求永无止境

好的房子,永远不会过剩


十九大以后,不少企业(不止是房企)将自己的目标改成了美好生活提供商,这里面有跟风的成分,但目标本身没有错,因为人们的欲望,人们对美好生活的渴望是无限的。


有农村对城市的向往


按照前不久国家发改委的文件精神,各种不同类型城市的落户限制都大幅放宽,吸引农村人口进入城市工作,让农民成为市民,我们还有很大的空间,现有的房子远远不够用。肆意夸大房子过剩的问题,对国家来说,不利于城镇化的推进;对个人来说会丧失正确的判断,错失很多的时代红利。


目前,美国的城市化率已经82.26%,而且建筑平均寿命比我们国家要长得多,但每年依然有一百多万套的新开工量,更别说我们城市化还没完成。


▲来源:美国联邦经济分析局


有改善居住的向往


改革开放以来,特别是98年房改以来,人们的居住环境得到极大的改善——不仅居住面积增加了,宜居性也大幅提升,比如以前卫生间甚至厨房很多都是公用的,新建的房子几乎都有独立的卫生间和厨房;以前的房子几乎都靠爬楼梯,新建的房子都安装了电梯等。


然而,目前所有住房都算起来,商品房的占比还不到40%,剩下的是过去50年分配历史中提供的。存量房大部分又破又旧又小, 跟新建的商品房没法比,急需改造、升级。


另外,如上面显示的,存量住房套型结构偏小,一居和二居室占比达62%,而四居室及以上占比仅7%。

上海的户均面积只有60多平方米,北京也就70平方米,全中国100平方米以上的房子不到15%。这里面有巨大的潜在改善型需求。


有社会变迁带来的需求


中国现在大概有7500万的独居户,其中4000万左右是老人,有3500多万是年轻人,80后、90后,不跟父母一起住。往后这个比例还会继续提高,因为北欧独居户的比例是40%,我国目前还不到7%!


另外,三年一代沟,不同时代的年轻人,对住房的需求也是不一样的,比如90后对住房的需求,跟70后甚至80后都不太一样(明源地产研究院有专门的报告)。


有第二人生的向往


996努力工作是为了一分六合?除了活得更有意义,更多是为了更好的生活。当年,某旅游地产项目打出“开启你的第二人生”,就打动了很多人的心。


除了自住房,作为抗通胀手段的投资房,如果还有余力的话,人们还会去购买纯满足自我消费需求的郊游房、旅居房,这在国外发达国家都是很正常的。比如瑞士、瑞典这些国家,一个中产家庭,拥有2套房(春屋、夏屋),不同的季节住在不同的房子里面,并不是一件很罕见的事情。甚至还有秋屋、冬屋。随着国家经济发展,人们富裕了,在我国,这些需求自然会体现出来。


就像冰箱发展这么多年,冰箱制造商经过残酷的价格战之后,活下来的已经寥寥无几,大家都觉得市场空间也就这么大了,甚至已经饱和了,结果冒出来一个美妆冰箱,特别受广大爱美女性的欢迎。每一代人的需求有差异,人们对美好生活的追求没有止境,饱和是伪命题,好产品永远不会过剩,之所以过剩,是因为其未能满足人们的需求。(作者:明源地产研究院 凌峰)

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