4万亿旧改来了!地产人这3大赚钱机会,一定要抓住!

  • 时间:2019-07-03 08:37 编辑: 来源:明源地产研究院
  • 扫一扫,手机访问
摘要:根据国家统计局的数据,今年1-5月份,我国商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%,降幅比1-4月份扩大1.3个百分点。如果看土地购置面积(这一定程度上反应房企对一分六合的预期,毕竟土地是房企最重要的生产资料),那更糟糕。1-5月土地购

根据国家统计局的数据,今年1-5月份,我国商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%,降幅比1-4月份扩大1.3个百分点。


如果看土地购置面积(这一定程度上反应房企对一分六合的预期,毕竟土地是房企最重要的生产资料),那更糟糕。


1-5月土地购置面积同比-33.2%,跌幅减少0.6pct,土地成交价款同比-35.6%,跌幅扩大2.1pct。1-5月全国土地购置面积的降幅与百城土地成交建面-5.7%的降幅存在较大差距,意味着其余广大的三四线城市土地成交面积下滑更为严重,主要还是由于棚改货币化减弱后,房企纷纷重新聚焦二线和强三线城市,普通三四线城市拿地明显减少。


都说“短期看政策,中期看土地,长期看人口”。各地不断加码调控,让很多房企对一分六合充满悲观。


然而,正在此时,一个似乎要接力棚改的政策出现了——全国4万亿旧改正在启动,会激起巨浪吗?




4万亿规模的老旧小区旧改

并不会是下一个棚改


中国楼市是典型的政策市,因此任何一个政策出台都会被解读为利空或利好。国常会部署推进城镇老旧小区改造的消息传出后,舆论普遍将其视为下一个棚改,将会刺激楼市和房价上涨。这种认识,很可能是错的。


对老旧小区的改造,在今年 3 月「两会」政府工作报告中就有提及——「城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升」。


这一次的国常会,是为全国范围内的全面铺开定调。


其实,各地的试点工作早已展开。


比如,上海普陀区甘泉路街道,作为全国旧改的试点,早在一两年前就已经开始了老旧社区的改造。通过屋顶改造、违建拆除、小广场改造、管网改造、立面粉刷升级、社区大门升级、塑胶跑道铺设、绿化升级、停车场升级、部分楼栋加装电梯……等诸多手段,完成了片区的整体升级。


毕竟,老旧小区规模大,要探索出一条可行的路径。


按照国常会的说法,“据各地初步摸查,目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,量大面广”。


住建部巡视员倪洪波曾在5月份提及旧改,全国共有老旧社区16万个,建筑面积约40亿㎡。

今年3月份,国务院参事仇保兴曾提到了一个数字:初步估算老旧社区改造的总投资额可高达4万亿。


体量如此巨大,很多人自然而然地联想到虽然已经收紧但仍在执行的棚改。而棚改,被视为最近一轮楼市去发动机——特别是三四五线城市。今年以来,三四五线城市行情转淡,跟去年以来棚改货币化的收紧紧密相关。


很多人印象中的老旧社区改造,无非就是“老房子刷绿漆”。此次国常会明确提出,老旧社区的改造,不仅是外立面的翻新,更重要的是水电气路、光纤、管网的全面改造,还要给多层加装电梯,给老社区配建停车设施、养老设施。这些升级改造,都直指老社区的痛点——停车难、爬楼难、水电气路陈旧、配套设施陈旧……毫无疑问,这些举措将会极大地激活现在旧城区的价值。


然而,明源君认为,这次全国化的旧改并不是棚改的翻版。


首先,棚改是推倒重建,而老旧小区的改造,大部分都不会走推倒重建的路子。老婆小改造升级一下,自身的价值会回归。但大多数依然会低于周边的新房或者次新房,对周边以及整个城市房价的拉动作用有限。


比如,有些老旧小区去年,甚至更早就已经改造了,装了暖气、电梯,门窗换了,楼道也粉刷一新,但小区内部的空间还是很狭小。这就像整容一样,可以改观一下表明,但是改变不了基因。那些认为老旧小区改造之后,价格会大涨的人,太过于乐观。



其次,目前,我国已经告别了住房短缺的时代,缺的是好房子。一旦几万亿资金流入老旧小区改造,对日趋衰败的老城区会带来极大的提振效应。升级后的老房子,会重新赢得市场的青睐,这相当于加大了市场高品质房子的的供应量,严格来说,这对一手房市场是一次利空。


今年1~5月份百城土地供需比仍处于1以上,说明供应并未缺席,到位资金的下滑加之前期土地市场过热导致高性价比地块减少,百城土地成交趋降的态势将可能在之后几个月份延续。


所以,对这个政策,不能用传统开发的视角去看待,否则你可能失望。


开发商有三大掘金机会


虽然启动全国性的旧改,不等于另一个棚改,但是对开发商来说,依然有不少的机会……


首先,据明源君了解,此前各地试点的老旧小区改造,不少是由各地政府主导,由于无利可图,因此推进的速度也比较慢,此次国常会明确提出 「鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。」


一、部分老旧小区依旧拆掉重建


拆除重建是很长一段时间内,旧改的惯用模式。这也是开发商最喜欢的,因为一旦拆迁完成,这跟传统的增量开发几乎没一分六合差别。


对老旧小区的改造,不同于我们通常认识大旧改。国常会明确要求,要“以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持”。


以上海为例,其旧区和旧住房改造历经三个阶段。前两个阶段以“大动迁”和“大拆迁”为主,新一轮则从“拆改留并举、以拆为主”转到“留改拆并举、以保留保护为主”。因为上海的特色建筑例如小里弄、石库门和老弄堂等,传承城市记忆,是上海文化的重要载体。例如,虹口区春阳里、黄浦区承兴里、普陀区金城里均为确定保护保留的风貌街坊内建筑,部分建筑已经有近百年历史……


然而,对于部分不具有文化承载功能,而且特别破旧的小区,各地政府也会批准推倒,原地重建,这里面就大有开发商的可用武之地。


还是以上海为例,由于政府特别支持老旧小区改造,希望引入市场的力量参与,因此上海现在允许拆旧原地还迁——你把老旧小区的楼拆掉重新盖,盖好之后所有居民回来,但是政府同意你在之前的基础上加盖一层或增加地下室,这是非常好的政策,因为这样就可以把原来投资者无法获得回报的难题一下子解决了。


位于静安区的彭浦新村,辖区内的彭三、彭一小区等早期公有住房是静安区现存最大的不成套的住宅区。小区内居住建筑大都建造于上世纪六七十年代,共有58幢,居民2588户,均为砖混4至6层房屋。


在判定原有老旧房屋几乎没有改造价值后,静安区决定对数十幢不成套房屋在原址进行拆除重建。居民回搬后,家里都有了独立使用的卫生间和厨房间,告别了“拎马桶”的生活……


新建成的小区不仅同步配套了1500平方米社区商业,还配有社区警署、城管、为老服务中心、有线电视用房、业委会及物业管理用房,并增加了218个停车位。


对于核心城市核心地段的老旧小区来说,即便是解决停车场的问题,也能较大幅度提振整个小区的价值。整体拆除重建之后,可以施展的空间更大。


对于老旧小区的改造,上海的思路是应留的必须留,作为‘留改拆’工作底线,必须保留保护好历史风貌,保留保护好城市肌理、街坊肌理和历史建筑。当拆的加快拆,对不涉及风貌保护的成片二级旧里以下房屋,将按既有政策机制继续拆除,尽力而为,能快则快。


对于擅长搞旧改的房企来说会特别有优势。

  

由于华润置地的城市更新已跳出了传统“拆迁重建”的粗放型更新模式,转向精细化城市设计为切入点的更新模式,使得其在各地如鱼得水。凭借这种专业能力,目前华南大区仅深圳就有数十个新项目,并且已陆续进驻了东莞、湛江、珠海等城市,推进了九十余个项目的落地。旧改带动了华润的盈利能力大幅提升。2018年上半年华润置地的综合毛利润率为48.1%,比上年同期的35.0%大幅提升。其中开发物业毛利率由32.6%提升为48.6%;投资物业(包括酒店经营)毛利率由63.5%升至66.6%。较大程度上,得益于其城市更新。


二、不能新增面积的也有利可图


明源君相信,为了吸引社会力量参与老旧小区的改造,除顶层设计(金融层面)会大力支持以外,各地政府也会效仿上海,让参与者有利可图。


当然,有部分城市的骨头注定会比较难啃。比如,北京。据明源君了解,多家参与今年北京老旧小区改造试点的机构透露,目前北京对老旧小区改造的态度是:原拆原建可以,政府不出钱,居民也不出钱,而且坚决不允许加建1平米!


然而,即便如此,也并非无利可图。愿景集团董事长陶红兵在前不久的“2019城市更新资管高峰论坛”上就透露,愿景找到了改造老旧小区的解决方案,拿到了北京列入今年十大老旧小区改造试点工程,非常大的小区,由愿景作为唯一的实施主体,已经全面动工了,今年8月份示范区能做出来,大概明年能把这个小区整治完毕。


陶红兵表示,这种模式下的改造,活很难很慢,更赚不了大钱,但有回报,因为别人看到的是能不能快速赚大钱,我们看到的是赚,而且细水长流。


国家统计局2015年抽样调查显示,存量住房中78%为6层及以下建筑(21%为平房),这其中绝大部分没有电梯。同时,16%的住房无厨房或卫生间,而美日等发达国家,该比例接近于0,并且15%的住房建于1990年以前。


比如北京带箍的房子(即1976年大地震时做了加固的房子)到处都是;70%的房子没有电梯,超70%的房子没有卫生间(带浴室)。


这意味着,只要你想干,就有得干,而且有钱赚,只不过比作传统开发销售赚的钱少点……


老旧小区里的痛点,现在政府到了寝食不安的地步,北京一距离CBD不远的老旧小区,是上个世纪80年代建的,有一万多户居民,仅今年5月份就有两次火灾。为啥?因为没有物业管理,没有电梯,运送东西不方便,楼道里堆满了可燃物。


另外,电路老化等,也是很大的火灾隐患。一旦失火,消防车还不容易进去,甚至根本进不去……类似的小区,在北京有一千多个,全国更是不计其数。


你能帮地方政府解决这些痛点,无论是在当地,还是在别的地方去拿类似的项目——比如可以拆除重建的,都会顺利很多。而这相对是可以赚大钱的…


三、可以通过配套和服务来赚钱


拿到不允许拆除重建的老旧小区改造项目怎么赚钱?


根据国常会的说法,老旧小区改造“重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费”。


注意,建设小区水电气路及光纤等配套设施,加装电梯,配建停车设施,可能居民都不用出钱。可是,“住户户内改造”居民总得出钱吧,毕竟国常会的通告里面都写得明明白白“促进住户户内改造并带动消费”。


据明源君了解,部分参与老旧小区改造的开发商,有下属的装饰装修公司,可以承接老旧小区内业主的户内改造和装饰装。


如上所说,目前很多老旧小区是没有物业的,一旦老旧小区改造完毕,顺带承接小区的物业也是很理所当然的。


伴随着城市化的加速,面对规模达万亿级的大市场,承接房产管理的物业行业正迎来一个快速发展时期。14家A股和港股上市公司,51家新三板上市,百余家中小型物管企业......从单一模式到增值服务,从“事繁利薄”到被资本追捧,这个万亿级的庞大市场正在加速完成自己的转变,从物业管理服务出发,衍生出一系列新商业模式和增长空间,成长为新的蓝海。


与此同时,物业公司逐渐将物业视为入口,聚集流量基础,积极利用大数据、移动互联网、人工智能、新零售等新技术和商业模式开拓出更广阔的商业空间,布局教育、养老、医疗健康等社会公共服务。这跟国常会上的指向一致——


在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。


最后,老旧小区的改造,绝不仅仅限于小区内部,还有小区周边。比如,目前,包括上海在内的老区,都试图搞一小区一方案和一楼一方案,探索“多模式并举”,走出风貌保护、城市更新、旧区改造、有机结合、统筹推进的新路。

最新发布的资讯动态
【资讯|楼市热点】均价最高16830元/平米!宿迁两新区楼盘和棠颂备案价出炉……(2019-07-19 16:26)
【资讯|政务动态】关于开展市区房地产市场“双随机”检查的通知(2019-07-19 14:49)
【资讯|政务动态】关于2019年宿迁市三级及以下房地产开发企业资质审查意见的公示第13号(2019-07-19 14:40)
【资讯|宿迁楼市】朗诗玲珑郡 | 7月工程进度,一纸一笔寄“家”音(2019-07-19 09:27)
【资讯|宿迁楼市】【万科·一分六合之光】80后的宿迁,你真的了解它吗?(2019-07-19 09:13)
【资讯|楼市内参】哪家房企会成为利润之王?(2019-07-19 08:53)
【资讯|楼市热点】摇号!摇号!一纸文件定调学区房!(2019-07-18 17:08)
【资讯|宿迁楼市】口碑炸裂的不仅有《长安十二时辰》,更有“朗诗十二时辰”……(2019-07-18 09:27)
【资讯|宿迁楼市】绿地集团走进宿迁的半年成绩(2019-07-18 08:45)
【资讯|楼市内参】中海这个低密住宅产品的创新力,我真心服气(2019-07-18 08:41)
一分六合 版权所有 © 2014-2024 客服热线:
声明:本网站所发布的新房、二手房、出租房的价格等信息仅供网友参考,真实信息要以发布者的资料为准。